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火狐app体育:疯狂的学区房:单价8万元买了一个猪窝
发布时间:2024-04-25 02:54:03 来源:火狐app体育下载 作者:火狐IM体育 浏览次数:4433 [返回]

   

  一位地产经纪人说,他有一位客户,连续抢了两天房子都没抢上,最后那套860万的房子,他只是在楼下远远指了指房子的位置和楼层,就说“要了要了”。

  一位家长曾花费千元,上过闻风的私教课程,“但感觉没什么实际用处。”论坛里也有家长有类似感觉,认为“闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子很多都一路上涨,比如德胜学区的房价就从6万元上下,涨到了如今的10万左右。

  “最开始有点犹豫,可是当你置身其中时,就被那个漩涡卷得不能理性思考。只要一犹豫,房子就被别人买走了。”坐在房产中介的电动车后座,头发被风呼在脸上,谢云从未试过如此在北京二环内的狭窄街巷里穿梭,只是为了与别人抢一套学区房的优先谈判权。

  她的焦虑完全因学区房而起。根据今日头条向南方周末记者提供的大数据显示,在过去一年里,学区房文章的阅读数高达1.5亿人次。其中,31-40岁之间的人对此最为关注。

  2016年初,北京学区房迎来又一轮疯狂涨价,甚至会出现一则关于46万元/平方米的天价学区房新闻。许多人为了买一套学区房从银行借来巨款。谢云的家,只是从东四环外搬进了东二环里,她就为此多花了三百万元。进入3、4月份,北京学区房价趋于平稳,但据中原地产首席分析师张大伟统计,在今年3月,北京学区房的价格仍然实现了环比15%的增长。

  动辄几百万,甚至上千万元的学区房,在市场中快速交易着。然而,当谢云和其他购房者被卷进购买北京学区房的大军中时,他们发现“故事”里的主人公有好多个:房主、购房者、中介,以及网络上的各种“专家”,他们相生相克,互为所用。这是一个因学区房而生的江湖。

  在这个疯狂的学区房江湖里,门道太多,光入学政策就够买房的家长们好好研究。教改后的入学政策都在强调产权,优先满足孩子监护人的房本。“第一看户籍在哪里,第二看房本上写的是不是监护人。”在家长帮论坛学区房板块被奉为专家的敖爸对南方周末记者解释,“有些四老(指爷爷、奶奶、姥姥、姥爷)的房子,房本上的人不是孩子的监护人,顺位就低。”而且按照不同学校的规定,在各个顺位里还要继续排序。

  但对于谢云一家来说,这些都不是难题。谢云的老公在央企工作,一条不成文的规定是——央企员工子女可以入户籍所在片区内最好的学校。也就是说,谢云夫妇只要找一个好学区落户就够了。

  2016年2月26日,她狠狠心把东四环外朝阳大悦城附近的房子解除了抵押,准备随时换房。当天中午,她在链家看到一间标价850万的西城学区房,因为户型、装修都不错,她一眼就看上了。

  当谢云回到中介店里准备交意向金时,发现另一位同去看房的中年女士正在签意向。谢云的中介急了,让她迅速签字,争分夺秒把她的信息录入系统,这才帮她赢得了那套房子的第一意向人。

  谢云约好第二天下午3点与房东商谈,结果等了一个半小时,房东在电话里的态度反反复复,一会儿说来,一会儿说不来。链家的工作人员悄悄告诉谢云,“昨晚那个中年女士去敲了房东的门,违反了规定。”

  最后房东还是出现了,与谢云签了合同,收了她10万元定金。让谢云没想到的是,中介晚上又给她打电话,说房主要毁约了。后来谢云才知道,毁约其实是因为链家内部的撬单行为。签约当晚,另外一家链家店的中介给房主儿子发短信,要以880万的价格买这个房子。谢云算了一下,“就算房主毁约多给我10万,他还可以额外赚20万。”

  马上要到手的房子没了,这让谢云心里相当紧张,“好像再过一星期这房子要涨十万,再过一星期这房子还要再涨十万。”

  在西城区的一位房地产经理看来,从去年10月到今年2月,是整个学区房市场火爆而混乱的一段时期。卖房业主经常朝令夕改,常常是早上刚报一个价,到了晚上就突然涨了20万,“不少客户看好房子与业主约谈,业主还会劝客户回去再考虑考虑,就为了让房子继续涨价。”他们鉴别业主诚意的一个方法是问他:“能随时签约吗?”让中介无奈的是,即便签了合同,也有不少业主因为有人出价更高而毁约。“那一段时间几乎每个业主都是这样,楼上的卖了300万,楼下的290万都不会卖”。上述房产中介说,房价说涨就涨,谁也没办法控制他们的报价。

  最让人恐慌的不是房价上涨,而是即便这样疯涨房子也卖了。“要是前两个月你也买房子,都不一定受得了,太刺激了。”上述中介对南方周末记者说,“看一套,涨了20万,再考虑一下,房子没了。一次两次还好,经历到三四次的时候,再强大的内心也承受不住了。”

  最终,谢云争分夺秒,在第5天终于买到了一套房子。但她和老公依旧对已到手的房子忧心忡忡:“只交了20万定金,还没过完户(5月份才能过户),万一对方再毁约怎么办?”

  有人做过统计,在这场“换房运动”中,购房者孩子的年龄大多不超过3岁。“很少有明年孩子就上学了,现在才准备买学区房。”敖爸向南方周末记者介绍。

  除了关注房价本身,学区房与其他热词也产生了关联。据今日头条的统计多个方面数据显示,房价、离婚与户口,位列学区房相关词的前十名。

  何清为了买学区房就和“离婚”沾上边了。办理离婚当天,何清反复对民政局工作人员强调,只要房产和贷款在她老公名下就可以了,其他的随便写,她心里盼着赶紧办完就可以买房子了。工作人员也有点无奈,“我知道你们是因为买房离婚的,但也要把手续走完了呀。”

  “单位同事都不知道我离婚了,我觉得这是自己人生上的一大污点。”何清告诉南方周末记者,为了省去二套住房较高的利息,她被逼得走投无路。现在她和孩子的户口落在一起,户口页上写着离异。

  张文也是被逼得加快了买学区房的节奏。原本他征询教育局一个朋友建议,选定了八一小学所在的海淀学区,但他研究了多校划片政策,发现在那里有可能划到别的渣校去了。

  为了确保孩子一定能上到好学校,他发现还是中关村片区的性价比更高,那里各所学校差距不大,即使多校划片也可接受。于是,张文决定卖掉郊区的“豪宅”,咬牙在中关村片区花500万买了一间老破小——老破小是圈内的一句术语,专指又老又破又小的房子,大多是上世纪80年代的红砖房。按照张文自己的线万元买了一个猪窝”。

  何清也看过老破小,看完她婆婆就被吓到了,认为完全不能住人。一间一室一厅40平米的房子,被改造成了三室一厅,阳台也算一间。

  为了挤进热门学校,家长们必须接受老破小的环境。“最后干脆都不看房了。”一位地产经纪人说,他有一位客户,连续抢了两天房子都没抢上,最后那套860万的房子,他只是在楼下远远指了指房子的位置和楼层,就说“要了要了”。

  家长们挤破脑袋进入热门学区,要么是为了进入好的直升类小学,比如宏庙小学,之后便可以直升区域内最好的中学之一——北京师范大学附属实验中学;要么为了从小受到良好的教育,比如北京第二实验小学,是公认的软硬条件都强的“牛小”。

  这让小学前所未有地受到关注。百度指数显示,过去五年中,公众对于幼升小的关注度在2014年教改前后大幅度的提高,短时间内就超过了之前非常关注的小升初话题。

  事实上,这背后还是家长对小升初的担忧。随着教改方案的施行,原先特长、推优、择校等升学机会已逐年减少或取消。“之所以学区房把人折腾得要死,是因为小学升初中家长根本没办法控制。”敖爸在接受南方周末记者正常采访时表示,“所以要千方百计选个好小学读。”

  接触过各类家长的敖爸总结,购房者主要分两种,一种是像谢云一样具有潜在刚需的家庭,第二种则是研究过学区房,已经满足了刚需的人,他们买学区房主要作为投资用。

  “暴动哥”就属于第二种人。“暴动哥”是江湖上别人送给他的绰号,他对“暴动”的解释是——私产平房学区房价值被进一步发现和爆发。“暴动哥”之所以成名,就是源于2014年那次暴动。

  2013年,他在水木社区上看到有人分享东城区细管胡同44号内平房的出手报告。当时三个公司的中介花费1700万买下一个院子,之后析产(将共同财产予以分割,分属各共有人所有)出来十多间平房,每一间都能出来一个私产的房本。由于靠近府学小学,这十多间平房很快被一扫而光。这让他发现了私产平房学区房的价值洼地。“暴动哥”记得,“当时平房中介还不了解学区的价值,只是通过位置、拆迁、面积等来定价。”

  2013年底,“暴动哥”从一个熟悉的中介那里听说,另一个中介也在西城端下一个院子——光彩胡同23号。这个院子原属于一个老干部,他有6个子女,只有老五——一位老太太在北京,其他人都在海外。老干部的子女通过律师,将房屋所属人都变更到老太太一人名下,方便她在国内出售。

  买下这个院子的中介本来想整院卖,因为整院卖面积大,卖得贵。但是没有想到院里有“文革”户,当年被派守院子,如今仍占着两三间,小中介想赶也赶不走。

  万般无奈之下,中介就只好析产卖单间,但他们并没有将学区房的价值考量进去。“暴动哥”得到消息,马上入手了一套。买入之后,“暴动哥”当时并没卖出去。让他没想到的是,2014年初,光彩胡同成为奋斗小学的划片范围,“暴动哥”手里的平房一倒手就赚了50万。

  自“暴动哥”暴动成功之后,该划片区域内的私产平房纷纷暴涨到同等水平。当时引起媒体热议的“一间4.4平方米的房子,根本没办法住人,却能卖出135万的天价”的闹剧,就来自光彩胡同。

  “暴动哥”在不经意间撬开了平房学区房的市场,但潘多拉之盒一旦被打开,已经不受任何人的控制。“市场的疯狂我是预期到了,但是没有想到会这么疯狂。现在我卖的那套平房又涨了四五十万。”“暴动哥”认为投资平房的好处是,不算成套商品房,不限购,坏处是不能贷款,“不快入快出,这样的一个东西就是死钱。今年这个行情就不适合去炒平房。其实就是在赔钱的。”

  在接受南方周末记者正常采访时,“暴动哥”反复强调,自己只是寻找到了一个机会,没有坑过任何一个人。

  2016年3月,有新闻媒体报道,北京西城区文昌胡同的一套学区房,卖出了每平米46万元的天价。此后央视又跟进实地采访,认为该新闻不实。这之后,官方开始打击天价学区房。北京市住建委开展房地产经纪机构专项执法检查,认定高于15万元的房源属于报价过高,要求中介不再委卖。

  然而,南方周末记者在采访中获悉,偶尔会有一两个房产中介在QQ群里对购房者说,“其实该多少钱成交还是多少钱,只不过明码标价不超过15万而已。”

  平房市场的疯狂走高更让人始料未及,但凡懂一点门道的人,都会奉劝家长们慎入。

  前孙公园胡同位于老宣武区东北部,它东起魏染胡同,西至南新华街,属于北京第一实验小学本部的学区房划片范围。4月3日,南方周末记者前往鑫百盛地产,这是一家专门做平房买卖的中介公司,附近这一片的平房都在他们出售之列。

  与冷清的楼房中介相比,鑫百盛门庭若市,有带着孩子来看学区房的家长,也有前来卖院子的业主。“前些天还出手过一套3平米总价270万的房子呢。”鑫百盛的中介向客户介绍。

  当天,该公司工作人员给购房者报的价格是:宏庙小学划片内,一套私产平房350万;北京第一实验小学本部划片内,一套公有产权的平房175万,同区域内两套私产平房,分别是220万和260万。这些房子大小相差无几,都是10平方米左右。

  在看房过程中,有的中介只带家长进入胡同看了大致方位,有的则完全不能看房,有一套房子还没看,就突然被告知已经卖出去了。“买件几百万的东西,连看都不能看一眼,感觉怪怪的。”一位购房者这样认为。

  从事教育行业的张女士看过几次平房,大多数都特别难看到房。江湖险恶,没有人提醒她该怎么样来购买平房,至今她的意向金还在中介手里,原先看中的房子也飞了。

  “这是房产中介的一种手段,他们先让你交意向金,过来签合同时,以很多理由不让你跟房主见面。到时住建委会先进行测绘,如果档案和房本上不符,哪怕只差0.1平方米,或者翻改建没有报规划,都是过不了户的。”上述知情的人偷偷表示,“然后他再给你找一个性价比不好的房源,有可能就不是原来你想要的学区的了。”

  之所以房产中介能拥有如此大的话语权,原因主要在于东西城二环内的私产平房十分紧俏。根据“暴动哥”掌握的信息,东城区的私产平房占30%左右,西城的数字则只有10%左右,剩下90%的平房都是绿本或蓝本的公房。根据一位房产中介介绍,其实公房更具有隐匿性,因为公房所有信息不上大网,俨然就是被隐匿起来的无形资产。

  “涨得这么快,我也很闹心,好像自己就是罪恶的源头。”一位中介经理人这样对南方周末记者倾诉。

  只要稍微研究过学区房的家长,肯定都听说过闻风这一个名字。他在学区房领域可谓掌门人。每次听他公益讲座的人都数以千计。

  闻风对外宣称的公开身份是北京环球雅思学校副校长,他还担任过清华园教育集团副总经理。“其实,闻风就是办了一个研究学区房的商业机构,喜欢起特别惊悚的标题,对政策解读得很过。”敖爸对南方周末记者说。

  一位家长曾花费千元,上过闻风的私教课程,“但感觉没什么实际用处。”论坛里也有家长有类似感觉,认为“闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子很多都一路上涨,比如德胜学区的房价就从6万元上下,涨到了如今的10万元左右。

  2016年3月底,南方周末记者曾联系闻风团队,其负责公关的李小姐说,“闻风的时间很紧张,最近10天都不在。现在他已经很少专门给单个家庭做辅导,而是给一些企业做培训。”

  有江湖的地方,当然也少不了比武切磋。家长帮、水木社区等网络论坛已然成为各路“学区房专家”的云集之处。敖爸就是家长帮认定的学区房专家之一。在论坛举办的线下讲座中,他经常免费为家长们普及学区知识,并且把自己研究的人口数据、升学规则、教改动向、小学排名等内容,向各位家长讲解。

  “闻风的标题就是暴力式营销,比如惊闻、震惊、惊天动地,看着就心惊肉跳,但确实起到了吸引眼球的作用。”“暴动哥”曾将闻风和敖爸作比较,他觉得虽然闻风讲座里会用听闻、据传这种故弄玄虚的方式,但很符合当下家长去参加讲座的目的,“家长们普遍的想法都是想听听有什么小道消息,然后要么赌一把,要么重点观察该区域房价。”

  但敖爸不想像闻风一样,他只想通过你自己的兴趣做研究,“去年我的精力主要放在高考上,因为幼升小和小升初已经研究透了。”对敖爸来说,他在学区房江湖里的最大收获是,结识了一群志同道合的死党。在几个人的小圈子里,大家经常分享最新的政策消息和自己的研究成果,“大家都知道我是有一定的影响力的人。”

  几年来,敖爸的朋友圈已经沉淀得比较精英。“只要孩子想学桥牌、魔方、奥数、语文……我都能找得到好老师。”敖爸说。

  “无言”也是研究学区房的高手,他甚至为此著书立说。书中收集了坊间流传的各种有关学区房的名词解释,比如将学校分为“直升小”“牛小”“普小”“渣小”;将学生分为“牛娃”“奥牛”“英牛”,将小升初私下招生的方式称为“点招”“坑点”等等。

  “暴动哥”已经有了“创业”的想法。他最近在拜访各个平房中介的大佬,希望能合纵连横,做点事业。

  而闻风团队又贴出了4月份的课程告示:“教育强区各学区近五百个具体楼盘、小区性价比分析及详细讲解;风险提示和鲜为人知的重点楼盘信息……”此系列课程共9小时,收费9000元。